ЯК НЕ ДАТИ СЕБЕ ОШУКАТИ ПРИ ДОВГОСТРОКОВІЙ ОРЕНДІ ЗЕМЛІ

10 April, Розділ Аналітика, переглядів 6 357

Практикою доведено, що договори довгострокової оренди земельних паїв розробляються, як правило, з урахуванням лише інтересів орендаря. Селяни через слабку обізнаність в юридичних тонкощах цієї справи часом погоджуються на дуже невигідні для себе умови. Якими знаннями необхідно озброїтися, щоб підписати договори оренди земельних паїв, не вагаючись, та з роками не картати себе за недалекоглядність? На це та інші запитання дає кваліфіковані відповіді керівник Хмельницького центру юридичної допомоги сільському населенню Аліса Кулаківська.

Алісо Валентинівно, чим пояснюється прагнення орендарів укладати договори на 10-15 і більше років? Чи можна розцінювати це як кабалу, адже за стільки літ так багато змін може статися!
– В останні роки суттєво зросла кількість агропідприємств, зацікавлених в оренді землі на тривалий термін. Особливо привабливими є якісні сільськогосподарські угіддя, використання яких передбачає гарантоване отримання прибутку. Боятися цього не варто. Ясна річ, вкладаючи, як правило, значні кошти в обробіток землі, орендарі хочуть бути впевнені у стабільності відносин з власниками паїв, через те й пропонують селянам таку тривалу співпрацю. Але перед тим, як підписати договір, орендодавець має звернути увагу ось на які моменти. Найперше – чи зазначені в ньому згідно з вимогами Закону України «Про оренду землі» істотні умови, серед яких:
– об'єкт оренди (вказується місце розташування та розмір ділянки);
– термін дії договору (визначається за згодою сторін: роками, місяцями);
– орендна плата із зазначенням її розміру, форм платежу, строків, порядку внесення, індексації, перегляд цієї плати та відповідальність за несплату;
– умови використання та цільове призначення землі, що передається в оренду, а також умови збереження стану об'єкта оренди;
– умови і термін передачі земельної ділянки орендарю;
– умови повернення земельної ділянки орендодавцю;
– існуючі обмеження (обтяження) щодо використання ділянки, визначення сторони, яка відповідає за ризик випадкового пошкодження об'єкта оренди чи його частини;
– відповідальність сторін за порушення умов договору.
Відсутність у договорі оренди землі одного з цих пунктів є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання його недійсним.
За згодою сторін у договорі можуть зазначатися й інші умови, зокрема стан земельних угідь, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди.

Які питання договору є найбільш актуальними для селян-власників землі?
– В першу чергу – розмір орендної плати за користування земельною ділянкою. Але не менш важливими моментами є положення про індексацію плати, форми і терміни розрахунків. Індексація передбачає збільшення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції. Часто в договорах прямо вказано, що орендна плата не підлягає індексації. Але така постановка питання може призвести до того, що років за десять встановлена під час укладання договору сума орендної плати, скажімо, 1,5 відсотка становитиме вже 0,5, а то й менше. Отже, в разі укладання договору оренди на тривалий термін індексація орендної плати має бути обов'язковою умовою.
Щодо термінів розрахунків, то найбільш вдалим, на мою думку, має бути встановлення чіткого терміну або періоду оплати, наприклад, до 15 листопада, або з 1 листопада до 31 грудня кожного року.
Дуже важливим пунктом договору є порядок передачі земельної ділянки і умови її повернення. Після укладення договору оренди необхідно підписати акт приймання-передачі земельної ділянки орендарю. Він і стане підтвердженням факту реальної передачі землі за договором. З моменту підписання цього документу орендар несе відповідальність за збереження паю. Якщо говорити про умови повернення, то вважаю за необхідне наголосити на такому самому порядку, тобто за актом приймання-передачі земельної ділянки. Це необхідно для того, щоб власник землі після повернення йому ділянки з довгострокової оренди оцінив її стан і в разі необхідності міг вимагати від орендаря відшкодування у тій чи іншій формі. Земельна ділянка вважається повернутою орендодавцю також з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Орендна плата виплачується зазвичай в натуральній формі. Орендодавець зацікавлений, щоб виплата здійснювалася якісною продукцією за найнижчими цінами, а орендар – навпаки. Як тут селянину не прогадати?
– В цьому разі найдієвішим засобом захисту прав орендодавця є встановлення в договорі якості продукції, її ціни або порядку визначення вартості товару, що йде на виплату. Поняття «ринкові ціни» є нечітким і дозволяє орендарю тлумачити його на свою користь. Тут можна запропонувати такі варіанти формулювання визначення ціни: «виплата орендної плати здійснюється сільськогосподарською продукцією (можна вказати конкретний перелік) за цінами, які склалися на ринку на момент розрахунку і підтверджені довідкою регіонального відділення торгово-промислової палати»; «виплата орендної плати здійснюється сільськогосподарською продукцією за цінами, які письмово погоджуються сторонами договору».

Які документи додаються до договору довгострокової оренди?
– Вони визначені Законом «Про оренду землі» як невід'ємна частина договору. В разі укладання договору оренди на тривалий час юристи наполегливо радять додавати їх до основного документу та підписувати сторонами в момент складання самого договору. Це план або схема земельної ділянки, що передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди і в разі необхідності угода з відшкодування орендарю витрат, спрямованих на охорону і поліпшення об'єкта оренди. При цьому, нагадаю, порядок відшкодування має бути погоджений сторонами письмово.
Підкреслю: всі зміни в договір можуть бути внесені винятково за згодою сторін, викладеною в письмовій угоді, яка підлягає реєстрації, як і сам договір. Це необхідна умова захисту прав орендодавця. Важливо, щоб договір не містив положень, за якими орендар має право одноосібно змінювати в той чи інший спосіб окремі умови договору або виконувати їх на власний розсуд.

З якого моменту договір набуває чинності, і в кого він зберігається?
– Договір оренди землі незалежно від терміну, на який він укладається, підлягає обов'язковій державній реєстрації та вступає в силу з дня реєстрації. Якщо ж він не зареєстрований, власник землі буде значно обмежений у можливостях захистити свої права, зокрема щодо отримання плати за користування паєм. Тому орендодавцю необхідно проконтролювати етап реєстрації належним чином. Один примірник зареєстрованого договору повинен зберігатися в орендодавця.

Спілкувалась Галина СКРИПНИК.
Хмельницька область