Старт ринку землі: як нотаріуси мають перевіряти земельні ділянки

01 July, Розділ Новини, переглядів 983

Сьогодні офіційно стартує продаж сільськогосподарської землі в Україні фізичним особам, що передбачено законом, який набув чинності 1 липня 2021 року.

Цій події передувала підготовка Кабінетом Міністрів відповідної нормативно-правової бази, яку він завершив в сердині червня. Одним із документів, що входить до цієї бази, стала Постанова Кабміну № 637 від 16 червня 2021 року, якою затверджено порядок перевірки земельної ділянки нотаріусами.

Чому саме нотаріуси мають проводити такі перевірки, і які ризики цієї процедури досі не враховані розповів Mind адвокат адвокатського об'єднання Credence Сергій Головко.

Однією з безумовних вимог запуску ринку землі з 1 липня 2021 року було затвердження порядку перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення положенням земельного законодавства. На виконання цієї вимоги 16 липня на засіданні КМУ відповідний Порядок було затверджено та визначено, що він набере чинності одночасно із законом України від 31 березня 2020 р. № 552-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення”, тобто з 1 липня 2021 року.

Чому саме нотаріуси будуть перевіряти земельні ділянки?
Обов’язок щодо здійснення попереднього контролю набувачів земельних ділянок Порядком покладено на нотаріусів. Чому саме на нотаріусів? Скоріш за все, через поєднання кількох факторів.

По-перше, угоди з відчуження земельних ділянок потребують нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а отже сторонам у будь-якому разі доведеться звертатися до нотаріусів.

По-друге, у нотаріусів на час набрання постановою законної сили вже наявні технічні та юридичні можливості щодо спеціального доступу до цілого ряду державних реєстрів та отримання відомостей з них.

І по-третє, приватних та державних нотаріусів в Україні кілька тисяч, вони є в усіх більш-менш крупних населених пунктах, а отже доступ до їхніх послуг для громадян буде значно простіший, ніж до окремо утворених чи навіть вже наявних державних установ, які теоретично могли б виконувати ті ж самі функції.
Сам запропонований механізм перевірки виглядає достатньо функціональним. Проте деякі питання все ж виникають.

Які питання ще потрібно вирішити?
Зокрема, незрозуміле непропрацювання в Порядку питання поводження нотаріуса з отриманими ним відомостями щодо відповідності чи невідповідності особи набувача вимогам статті 130 Земельного кодексу України. Адже самим Порядком, в редакції, викладеній наразі на сайті КМУ, не передбачено обов’язку нотаріуса на відмову у реєстрації угоди у випадку встановлення ним такої невідповідності.

Враховуючи, що Порядок розроблено саме для практичного втілення загальних законодавчих положень, правильним вбачається закріпити в них усі передбачені законом вимоги. А нова редакція ст. 55 Закону України «Про нотаріат», яка також набуде чинності з 1 липня, як раз і передбачає обов’язок нотаріуса щодо відмови у реєстрації угоди у випадку встановлення ним невідповідності набувача вимогам Земельного кодексу України.

Якщо ж керуватися виключно затвердженим Порядком, то виходить, що нотаріус, зібравши усі передбачені відомості, заповнює відповідну анкету в двох екземплярах, один з яких віддає набувачу, а інший кладе у власний архів, і все. Жодних інших дій з боку нотаріуса за результатами перевірки не передбачено. На практиці це може призвести до виникнення спірних ситуацій.

Крім того, Порядком не передбачено жодної взаємодії нотаріуса та державного органу, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Логічним, на нашу думку, виглядало б закріплення механізму взаємодії між ними, з метою зниження навантаження на обидві ці ланки контролю, а не запаралелення деяких функцій, як це фактично зроблено зараз. Проте, можливо, це буде зроблено іншими нормативними актами, які мають бути прийняті до 1 липня 2021 року.

А що із бенефіціарними власниками?
Викликає певні питання також порядок перевірки нотаріусами набувачів-юридичних осіб, зокрема у частині необхідності подання відомостей про структуру власності юридичної особи. Адже, навіть незважаючи на нещодавнє прийняття Мінфіном відповідного наказу, як такої конкретної форми структури власності цим наказом так і не затверджено. Крім того, в Україні відсутній офіційний реєстр пов’язаних осіб, а отже а ні нотаріуси, а ні спеціально уповноважений орган перевірити відомості, які могли б зазначати про себе юрособи, зараз не змогли б.

Проте, враховуючи, що перші набувачі-юрособи з’являться лише у 2024 році, можна сподіватися, що технічні питання, на зразок наведених, до того часу буде вже вирішено. Отже детально зупинятися на питаннях, що стосуються юросіб-набувачів на теперішній час сенсу нема.

Взагалі, що стосується юросіб-аграріїв, то останні протягом всього попереднього року достатньо активно готувалися до відкриття ринку землі для громадян. Але відбувалося це не шляхом побудови схем концентрації через «купівлю» паспортів чи чогось подібного, а зовсім в інших напрямках.

Якщо судити з нашої практики, то крупні товаровиробники аграрного сектору за минулий час сконцентрувалися на проведенні повного аудиту наявних договорів оренди земельних ділянок в напрямку їх актуалізації, поновлення і максимального подовження строків оренди, провели роботу в напрямку зменшення кількості «бездоговірних» ділянок (власники яких, наприклад, померли) через механізм управління спадковим майном та попередню договірну роботу зі спадкоємцями тощо.

З вищенаведеного можна зробити висновок, що великі аграрії, скоріш за все, взагалі не планують якось окремо активізуватися з 1 липня 2021 року.

У невеличких господарств та окремих фермерів також навряд чи наявні вільні кошти для запуску «схем», адже нормального функціонуючого механізму аграрного кредитування в Україні також досі нема. Банки, незважаючи на активну саморекламу про агрокредитування, взагалі відмовляються кредитувати під якийсь адекватний відсоток господарства, які мають менше 500 га землі.

Крім того, серед агробізнесу наявні досить обґрунтовані побоювання, що початковий продаж буде проводитися першими власниками-продавцями за неадекватними цінами, далекими від прогнозованого еквіваленту $1000 – $2000. Адже власники паїв, які принципово відмовилися подовжувати оренду землі з метою виставити її на продаж у липні, навряд чи зробили це, розраховуючи лише на отримання разового еквіваленту річної орендної плати, тобто тих самих $1000 – $2000 за гектар.

ІЦ УАК за матеріалами agroreview

agroconf.org