- Обмеження кількості землі у власності однієї особи (групи пов’язаних осіб).
- Поетапне введення ринку у такій послідовності:
- Введення довготермінового кредитування діючих агропідприємств ДЗБУ для купівлі землі у власників, що здають паї в оренду цьому підприємству, але бажають їх продати.
- Розробка перехідних положень стосовно виконання діючих договорів оренди до кінця дії таких договорів незалежно від зміни власника земельної ділянки.
- В Україні відклали старт земельної реформи
- «Альтернативи ринку земель сільськогосподарського призначення немає» - Ярослав Гадзало
- Уряд планує скасувати мораторій на продаж сільгоспземель
- Уряд затвердить Порядок проведення інвентаризації земель
- Міністр: Без продажу землі село остаточно загине
Stop земельному фальстарту
Зараз ми є свідками докорінної зміні ставлення українського політикуму до земельної реформи. Президент України В.О. Зеленський задекларував відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення першочерговим завданням нової влади. Таку ж позицію підтримав і Прем’єр-міністр країни. Після майже 20-річного мораторію на порядок денний виноситься питання дозволу купівлі-продажу земель. А за наявності монофракційної більшості у парламенті відповідні закони можуть бути прийняті Верховною Радою України вже до кінця поточного року.
| Чи є застереження стосовно такого миттєвого введення ринку земель сільськогосподарського призначення? Одним із перших, хто погодився поділитись з нами своїми думками, став академік НААН Микола Безуглий. Саме він був керівником робочої групи, яка розробляла необхідні законопроекти і нормативно-правові акти закінчення земельної реформи в Україні ще у 2011-2012 роках. - Я б використав інший епітет, ніж «миттєве», - розпочав розмову з нами Микола Дмитрович. - Якщо говорити про ринок землі, то ви знаєте мою позицію. Я - послідовний прихильник ринку земель сільгосппризначення в Україні. Нагадаю, в попередній статті у вашому журналі (№3 2018 р.) відносно ринку землі ми детально говорили про підхід у вирішенні цього надважливого питання. Якщо розглядати ринок землі з точки зору доцільності та необхідності для аграрного сектору, то ми явно запізнюємося з його введенням. Однією з найбільших помилок попередньої влади було заморожування даного питання через щорічне подовження мораторію на купівлю-продаж і бездіяльність у підготовці необхідної законодавчої і нормативно-правової бази для введення ринку землі. З одного боку, велика кількість політиків говорила про відсутність необхідних законів, що повинні регулювати ринок землі, з іншого боку, вони (у т.ч. й народні депутати) нічого не робили для розробки відповідних законів. От який парадокс виходив! Як результат, через незавершеність земельної реформи накопичувалися проблеми у відносинах власників землі, орендарів і держави, але всі ці проблеми не вирішувалися виконавчою владою і законодавцями та приховувалися «ширмою» мораторію. Тому з такої точки зору наступне введення ринку землі не буде швидким, воно вже явно запізніле. З іншого боку, зараз абсолютно незрозуміло: який ринок землі нам пропонують? Президент країни оголосив про наміри відкрити ринок земель сільгосппризначення. Це доволі загальне твердження. Я неодноразово наголошував: сама купівля-продаж таких земель складає 25-30% заходів земельної реформи, яку потрібно завершити, бо 70-75% змісту цієї реформи займає створення необхідної інфраструктури земельного ринку. | «Розробити і внести на розгляд парламенту законопроект про ринок земель сільгосппризначення і скасування мораторію на продаж землі до 1 жовтня 2019 року. Прийняти закон про ринок земель сільгосппризначення і скасувати мораторій на продаж землі до 1 грудня 2019 року». Президент України Володимир Зеленський |
Земельну реформу потрібно провести до кінця поточного року, а наступного – створити ринок землі на 40 млн га, заявив Володимир Зеленський на українсько-турецькому бізнес-форумі у Стамбулі. Водночас Прем'єр-міністр України Олексій Гончарук зазначив, що старт земельної реформи варто чекати влітку 2020 року, адже ринок відкриють тільки після визначення на законодавчому рівні зниженої кредитної ставки для українців, які мають намір купити земельні паї. Це дозволить нашим громадянам конкурувати з іноземцями у площині купівлі землі. Також влада пропонує дозволити продаж землі сільгосппризначення іноземцям за умови реєстрації юридичної особи в Україні та сплати податків. Українці ж зможуть оформити кредити на придбання землі. Прем’єр-міністр передбачає, що кредитна ставка знизиться приблизно до 14-15%, але державі потрібно буде компенсувати, тобто дати можливість малому фермеру для покупки земельної ділянки отримати кредит за значно нижчою кредитною ставкою. Щоб він був нарівні з іноземними суб’єктами, або навіть виграв. На сьогодні разом із експертами зі Світового банку напрацьовано 25 сценаріїв, за якими можна відкрити ринок землі. Уряд переконує, що буде обрано найбільш привабливий з економічної точки зору сценарій. |
З огляду на такий стан справ, швидкі, не до кінця прораховані дії на ринку землі можуть завдати значної шкоди агропромисловому комплексу держави. Тобто невиважені кроки, неврахування багатьох чинників, що впливають на земельний ринок, можуть зробити його введення передчасним.
- Чого нам очікувати після введення ринку: потенційних переваг використання землі як товару чи непрогнозованих загроз у відносинах власників землі та власників агробізнесу?
- Це залежатиме від змісту земельної реформи, яку нам запропонують. Ми можемо отримати як потужний важіль прискорення розвитку АПК, так і руйнівний чинник діяльності цього важливого сектору економіки.
- Миколо Дмитровичу, нагадайте ваші основні підходи до завершення земельної реформи в Україні.
- Земельна реформа має дві великі складові: економічну і соціальну. Стосовно останньої залишилося невирішеним одне, але надзвичайно
важливе питання. Власник не має права повноцінно розпоряджатися своєю сільськогосподарською землею. Це несправедливо, не відповідає загальноприйнятим принципам володіння приватною власністю і порушує інтереси 7 мільйонів власників земельних паїв. Тому держава повинна дати можливість селянам розпоряджатися власним майном у повній мірі, включаючи і продаж свого земельного паю. Та коли держава надаватиме дозвіл власникам землі на такі дії, потрібно враховувати, до яких наслідків це може призвести. Зрозуміло, що приватний власник, який захоче продати свою землю, буде мати одну мету – отримати якомога більше коштів за своє майно. До яких наслідків у сільськогосподарському секторі це може призвести, його не буде турбувати. - То як має діяти держава у таких умовах? На ваш погляд, вона повинна регулювати земельні відносини власника землі та власника агробізнесу? Якою тоді є основна мета цього регулювання?
- Землю сільгосппризначення ми повинні розглядати не тільки як приватну власність конкретної фізичної особи, а й згідно Конституції України і як загальнонаціональне багатство.
Сільськогосподарська земля виконує надзвичайно важливу функцію у державі – вона є джерелом виробництва продуктів харчування, а саме через обробіток землі та вирощування на ній сільськогосподарських культур вирішується одна з найважливіших умов існування людини – її харчування, а загалом – продовольча безпека всієї держави. Тому використання землі не є приватною справою конкретних осіб, що володіють нею або обробляють за договорами оренди.
Це доволі зрозуміле ставлення до землі реалізовується в різних країнах по-різному, в залежності від конкретних природно-кліматичних, історичних, національних та інших умов формування земельних відносин. Але головне призначення землі як основного засобу виробництва продуктів харчування повинно гарантуватися державою. Оскільки в Україні земельна реформа явно не завершена, існує чимало застережень відносно тих чи інших кроків.
- Що конкретно ви маєте на увазі?
- Ми маємо кілька важливих напрямів у земельній реформі, які потребують кваліфікованих і виважених рішень під час введення ринку землі. Перше з них: хто стане реальним власником українських чорноземів через 2-3 роки після зняття мораторію на продаж згадуваних земель?
| ООН щорічно публікує доповідь про продовольчу кризу (Global Report on Food Crisis, GRFC) і динаміку Глобального індексу голоду (Global Hunger Index, GHI). Коли читаєш цей сухий аналітичний звіт, просто холоне кров: за красивими графіками і діаграмами - мільйони людей, які вмирають від голоду в наш освічений вік високих технологій. Згідно з останніми доповідями, після подолання Глобальним індексом голоду свого пікового значення у 2008 р. і подальшого невеликого зниження, з 2015-го він знову почав зростати. Торік кількість людей, які щодня страждають від голоду, перевищила 821 млн, серед них — понад 51 млн дітей віком до 5-ти років. Сьогодні ціна родючої землі, контролю над нею і над продовольством стала ціною життя і смерті.1 |
Зацікавленість українською ріллею підвищена у світі: вже нині сотні тисяч гектарів орендується іноземними юридичними особами (загальна площа нами оцінюється в 1,4-1,5 млн га). Бажання цих орендарів стати власниками одних із найкращих у світі ґрунтів є однією з причин зовнішнього впливу прискорення введення ринку землі в Україні. Нескладно підрахувати, що при стартовій ціні у $2 тис. за гектар вартість усієї ріллі (28 млн га), що використовується у товарному виробництві, складе $56 млрд! Сума для країни надзвичайно велика (майже 1,5-річний бюджет держави!), хоча для серйозних інвестиційних фондів і крупних банків вона є досить посередньою. Відтак існують реальні бажання і можливість купівлі значної частини орних земель іноземними власниками. Кого бачить у майбутньому власниками української землі нова влада, ми поки не знаємо. Давайте проаналізуємо можливі сценарії розвитку подій після введення ринку землі, поки влада буде визначатися зі шляхами завершення земельної реформи. Десятки тисяч українців стали власниками аграрного бізнесу після розпаювання сільськогосподарських земель у 1999 році. Після занепаду галузі у кінці 1990-х – на початку 2000-х років упродовж 2-х десятиліть вони створили сучасну аграрну країну: забезпечили продовольчу безпеку держави, вивели її у число світових лідерів з виробництва зерна і олії, забезпечили 40% надходження валюти у державу тощо.
З 2007 р. уряди багатьох країн з великою кількістю фінансових ресурсів, але дефіцитом родючої землі визначили своїм пріоритетом забезпечення національної продовольчої безпеки. Для досягнення цієї мети їхні державні фонди добробуту (Sovereign Wealth Funds) можуть оперувати сумами порядку сотень мільярдів доларів. У цій ситуації надзвичайно загострився глобальний феномен, який у міжнародній аналітичній літературі називають land grabbing — захоплення родючих земель в інших країнах через використання легальних методів інвестування. Поглинання або захоплення землі (land grabs) іноземними інвесторами або великими національними монополістами і концентрація приватної власності на землю - одна з найбільших загроз для продовольчої безпеки країни-одержувача «інвестицій». За даними Land Matrix Partnership, c 2001 р. іноземними інвесторами поглинуто понад 250 млн га родючої землі у країнах третього світу. Це площа, що в чотири рази перевищує територію всієї України.2 |
Якщо значна частина власників паїв захочуть продати свою землю, більшість аграрних бізнесменів не зможуть швидко купити її через відсутність вільних обігових коштів (ціна у $2 тис. за 1 га ріллі складає чистий прибуток середнього агропідприємства за 10-15 років!). Виникає непроста ситуація: власник землі хоче продати землю, орендар бажає її купити, але не має коштів. Найбільш імовірним покупцем стане третя сторона і, швидше за все, з коштами неукраїнського надходження.
Доповідь Oxfam: «Іноземні інвестори активно таргетують країни з корумпованими або некомпетентними урядами для швидкого та дешевого скуповування високоякісних сільськогосподарських земель. Аналіз показав, що між 2000-м і 2011 р. у 56 бідних країнах третього світу відбулися великі трансакції з поглинання сільськогосподарської землі, які призвели до виселення місцевого населення, зникнення фермерських господарств, погіршення якості землі і виникнення продовольчих криз. Корумповані або некомпетентні уряди стають зручними партнерами для вигідного бізнесу земельних інвесторів. Часто такі угоди готуються з допомогою інтенсивної пропаганди, в якій для місцевого населення їх називають земельною реформою та інвестиціями, які призведуть до економічного зростання і створення нових робочих місць». Однак насправді відбуваються протилежні речі. Найбільш шокуючим, нехай і не зовсім типовим, є кейс Мадагаскару, який досліджено і опубліковано у міжнародній доповіді Land grabbing in Madagascar. Цей проект захоплення всієї родючої землі острова іноземними інвесторами Південної Кореї, Італії та інших країн реалізовувався через багаторічну і трагічну історію. Її початок називався земельною реформою і запровадженням ринку землі з анонсованою у 2005 р. видачею сертифікатів про власність на землю місцевим жителям. У кінцевому результаті земля Мадагаскару і всі його величезні ресурси потрапили до рук іноземних інвесторів, а громадяни країни залишилися дешевою робочою силою, що існує за межею бідності. На сьогодні Глобальний індекс голоду населення Мадагаскару перебуває у найбільш катастрофічному інтервалі.3 |
Якщо власники агропідприємств позбавляться значної частини землі, що орендують, це може зруйнувати їхній бізнес, і основні фонди, що були накопичені за попередні роки (сільгосптехніка, майно тощо), втратять свою вартість, бо тільки у складі цілісного майнового комплексу разом із землею вони мають відповідну цінність. Я глибоко переконаний, що допускати такого стану справ не тільки влада, а всі ми не маємо права. Та якщо навіть не торкатися етичних питань руйнації діючої системи сільгоспвиробництва і кинути напризволяще власників агробізнесу в боротьбі за українську землю з іноземним капіталом, необхідно прораховувати наслідки приходу в українське село нових власників. На превеликий жаль, Україна вже має великий досвід негативного впливу іноземних власників на цілі галузі української економіки, які ми частково або повністю втратили. Було би великою помилкою допустити такий вплив і в агропромисловому секторі економіки.
- Миколо Дмитровичу, якщо існують такі серйозні ризики, чи потрібен взагалі ринок землі аграрному бізнесу?
- Ваше запитання торкається другого важливого напрямку земельної реформи, а саме - ставлення до неї власників сільгосппідприємств. Хто ж із тих українців, хто займається агробізнесом, не захоче стати власником землі, яку обробляє? Відповідь очевидна.
А от чи мають таку можливість українські фермери? Питання для переважної більшості надзвичайно складне. Моє спілкування з бізнесменами підтверджує: вони зацікавлені в цивілізованому ринку землі, але зі зрозумілими правилами, з відповідними правами і обов’язками всіх учасників ринку. В першу чергу, їх цікавить питання використання земельного капіталу як застави для отримання кредитів і залучення інвестицій, бо дефіцит тільки обігових коштів у агровиробництві щороку складає $20-25 млрд. Саме такої суми не вистачає для повного виконання агротехнологій сільгоспвиробниками, підняття урожайності сільгоспкультур і продуктивності сільськогосподарських тварин до рівня розвинутих аграрних країн світу. До цієї суми необхідно додати приблизно таку ж на капітальні вкладення для оновлення і розширення основних засобів виробництва. Ніщо крім іпотеки землі не може швидко вирішити питання стабільного і дешевого кредитування агросектору економіки в необхідних обсягах.
За відсутності необхідних потужних правових інституцій земельна реформа і відкриття ринку землі перетворюються на її захоплення і відчуження громадян країни від доступу до своєї власної землі. Багато міжнародних експертів називають такі земельні реформи новими технологіями неоколоніалізму.4 |
– Який ризик введення ринку землі ви вважаєте найважливішим для українських фермерів?
– Найскладнішою проблемою середнього і малого аграрного українського бізнесу після скасування мораторію на продаж земель є дефіцит коштів для купівлі навіть частини тих паїв, що вони орендують, але власники яких захочуть їх продати. Як фінансові звіти сільгосппідприємств і фермерських господарств, так і мої численні розмови з власниками підтверджують, що прибутки, які вони отримують від діяльності, дозволять придбати протягом двох років 3-5%, а найсильнішим – 8-10% земель, що вони зараз орендують. Використати кредитні ресурси для закупівлі також економічно невигідно.
Якби найближчим часом проводили референдум про запуск ринку землі сільгосппризначення, більшість українців не підтримала б цієї ідеї. 68% опитаних проголосували б проти відкриття ринку землі, 20% підтримали б цю ініціативу, 12% вагалися б із відповіддю або відмовилися відповідати. У разі, якщо ринок землі відкриють, 57% опитаних українців підтримують надання дозволів на купівлю/продаж землі для фермерів (32% не підтримують), 23% вважають, що дозволи мають одержати великі землевласники й агрохолдинги (63% не підтримують цієї ідеї), 10% – за видавання дозволів іноземцям (78% проти цього), 5% – за дозволи для олігархів (82% – проти). Соціологічна група «Рейтинг», на замовлення некомерційної організації «Міжнародний республіканський інститут» (США) |
Давайте порахуємо разом. Якщо кредити видаватимуть під 14-15% річних, про що заявив Прем’єр-міністр Олексій Гончарук декілька днів тому, то нескладно переконатися, що навіть при ціні купівлі землі у 50 тис. грн за 1 гектар (2000 $/га) річні відсотки складуть 7-7,5 тис. грн/га. Тільки виплата відсотків на рівні 300 $/рік перевищує середній прибуток сільгосппідприємств у 1,5 рази! А сплата самого тіла кредиту? А використання прибутку для оновлення основних засобів виробництва? Очевидно, що кредитування фермерів для купівлі землі на таких умовах буде недоцільним.
Така ситуація значно загострюється при залученні до продажу землі іноземних громадян або юридичних осіб. Адже вартість інвестиційних коштів (2-3% річних) або кредитних ресурсів (5-6% річних) у рази менша від відсотків банків в Україні. Однозначно, що задекларовані підходи до земельного ринку ставлять в неоднакові умови українських та іноземних власників аграрного бізнесу в Україні, віддаючи перевагу останнім.
І другий бік питання. Чи зможе українська банківська система забезпечити українських фермерів необхідним обсягом коштів? Давайте знову порахуємо. Якщо до українських власників додаються іноземні компанії, то протягом 1,5-2 років може бути продано не менше 20% землі, що складає 5,6 млн га. При мінімальній вартості у 50 тис. за гектар (2000 $/га) вартість цієї землі буде 280 млрд грн. У мене існують небезпідставні сумніви, що українські банки здатні забезпечити такі кошти для кредитування закупівлі землі українськими фермерами.
Перед тим як кричати про негайне введення ринку землі, потрібно захистити права власності на цю землю, бо це фундамент правової держави. Новому Парламенту необхідно негайно прийняти у другому читанні антирейдерський законопроект № 8921, а також виконати указ Президента Зеленського щодо розробки і прийняття закону, який унеможливлює проведення реєстраційних дій - зміну власника від імені нотаріусів і держреєстраторів - без їхнього відома. Експерти щодо цього чомусь мовчать, але сьогодні електронні ключі нотаріусів перехоплюють, від їхнього імені переоформлюють власність на мільйони доларів, а самі нотаріуси та реальні власники дізнаються про це через тижні чи місяці, часто зовсім випадково. Далі прокуратура і поліція мають навести порядок, посадити винних, перш за все чиновників із горезвісної «антирейдерської комісії» Мінюсту, яка стала осередком всього рейдерства в Україні. Необхідно дати суспільству чіткий сигнал: злодій сидітиме у в’язниці, і лише після цього ми зможемо говорити про зняття мораторію. Андрій Дикун, голова Всеукраїнської аграрної Ради |
- Як тоді можна допомогти українському агробізнесу стати повноцінним учасником ринку землі?- Першочерговими завданнями у цьому напрямі я б вважав такі:
2 етап – після формування основних засад земельного ринку і справедливої ціни на землю (2-3 роки) право купівлі земель набувають громадяни України;
3 етап – після набуття ринком земель ознак цивілізованого і формування прозорих земельних відносин (наступні 2-3 роки) покупцями землі стають юридичні особи, засновниками яких є громадяни України;
4 етап – у віддаленій перспективі, коли конкурентоспроможність українського аграрного бізнесу наблизиться до світової, на земельний ринок України можуть бути допущені і громадяни іноземних держав та іноземні юридичні особи.
3. Обов’язкове створення Державного земельного банку України (ДЗБУ) (до зняття мораторію на продаж землі!) як основного регулятора земельних відносин у державі.
4. Запровадження системи пільгового кредитування сільгосппідприємств під заставу власної землі або права оренди землі.
- Дякую за цікаве запитання. Воно стосується таких ризиків, яких практично не торкалися ані політики, ані фахівці.
Перший такий ризик ми уже частково обговорили: продовольча безпека держави. Ризик такий існує, бо хто надасть гарантії, що іноземні власники будуть виробляти потрібну продукцію для харчування українців у необхідних обсягах, а не перейдуть на масове виробництво кукурудзи як сировини для своїх європейських і азійських заводів з виробництва біоетанолу і біополімерів, а ріпаку – як сировини для біодизелю. А відповідне законодавство, що гарантує продовольчу безпеку в нашій державі, практично відсутнє.
Другий ризик теж може мати надзвичайне значення, бо, на мій погляд, він стосується істотних змін діяльності аграрних підприємств, що може призвести до різкого і суттєвого скорочення валового виробництва сільгосппродукції. Ставлю запитання до влади: у який спосіб буде діяти аграрний бізнесмен (фермер, власник ТОВ, мажоритарний власник пакету акцій АТ, інші) у випадку, коли він не зможе купити значну частину паїв, що орендує?
Моя версія відповіді: переважна частина власників агробізнесу у випадку втрати значної частини землі, що вони обробляють, зменшать ці площі та скоротять обсяги виробництва продукції. Отриманий дохід за поточний рік не будуть вкладати у незавершене виробництво, а виведуть з обігу, щоб забезпечити життєдіяльність своїх родин на найближчі роки. І такий спад може стосуватися 20-30% площ, що використовуються у товарному виробництві. Які наслідки можуть бути для галузі, що виробляє майже 20% ВВП держави та забезпечує 40% валютних надходжень, нескладно уявити.
- Який час, на ваш погляд, потрібен для розробки основних положень законопроекту про ринок земель сільгосппризначення?
- Значною мірою це залежатиме від шляху, який оберуть народні депутати. Якщо врахувати досвід, накопичений у попередні роки, й запросити до складу робочої групи фахівців, що працювали над даним питанням, то півроку буде достатньо для розробки якісного пакету законодавчих і нормативно-правових документів.
Нагадаю ще раз: вирішення значної частини питань, які ми обговорюємо зараз, були запропоновані нашою командою Національної академії аграрних наук ще у 2011-2012 рр. Отже, і Закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» був прийнятий Верховною Радою України у першому читанні, і Державний Земельний банк був створений та розпочав свою роботу, і система іпотечного кредитування була розроблена, і багато інших корисних ідей реалізовувалося. Тому я переконаний, що раптове скасування у 2014 р. прийнятих рішень було непродуманим і зупинило розвиток українського агросектору на 5 років! Час надолужувати втрачені наробітки.
| У такій успішній країні, як Ізраїль, з одним із найбільш технологічних у світі інноваційним аграрним сектором, уся сільськогосподарська земля повністю належить державі, яка надає її в оренду на 50 років невеликим господарствам - кібуцам та мошавам - з правом подовження, якщо виконуються державні критерії землекористування. У Канаді більш як 90% землі перебуває у державній власності (Crown Land) і тільки близько 10% - у приватній. Україна залишилася останньою країною в Європі, де повністю відсутній ринок земель сільгосппризначення. В світовому масштабі таких країн, окрім України, всього п'ять, і відверто це не найприємніша компанія: Північна Корея, Куба, Венесуела, Таджикистан та Конго. |
- Складається враження, що нинішній стан дискусії навколо земельної реформи не забезпечує вирішення питань аграрної галузі на необхідному рівні. Які ваші пропозиції, аби не «наламати дров» під час введення ринку землі?
- Щоб не припуститися серйозних помилок, необхідно залучити до розробки законопроектів і нормативно-правових актів фахівців з економіки і земельних відносин, які мають відповідні знання і досвід. Не можна давати на відкуп тільки політикам вирішення такого важливого і складного завдання. Обов’язково потрібно врахувати думку всіх учасників майбутнього земельному ринку: і держави, і власників землі, і власників агробізнесу, і органів місцевого самоврядування.
Адже цивілізований ринок землі може стати потужним чинником прискорення розвитку не тільки сільського господарства, а й усієї національної економіки. А от незбалансований ринок землі стане руйнуючим чинником усього АПК держави. І сьогодні все залежить виключно від нас: політиків, вчених, фахівців. Тому наше спільне завдання – об’єднати зусилля всіх зацікавлених у вирішенні даного питання і не допустити в країні земельного «фальстарту».
Наталія ЛЮПИН
1,2,3,4 - Тетяна Унковська, директор Експертно-аналітичного центру «Оптима»,
доктор економічних наук, «Дзеркало тижня», випуск №30, 17-23 серпня
