- Уряд планує скасувати мораторій на продаж сільгоспземель
- Комуністи пропонують продовжити мораторій на продаж сільськогосподарських земель
- Комуністи пропонують продовжити мораторій на продаж землі до 2014 року
- Рада продовжила мораторій на продаж землі
- Калетнік: Фермери одержуватимуть землю за пільговою процедурою
КРЕДИТУВАННЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ТОВАРОВИРОБНИКІВ: ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ
Аграрний сектор економіки дедалі більше потребує фінансових вкладень, необхідних для оновлення виробництва, його технологічної модернізації. Для досягнення таких цілей необхідно запроваджувати та розвивати кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу земель сільськогосподарського призначення.
Невизначеність та відсутність цілісної позиції держави відносно концептуальних засад розвитку кредитування під заставу земель сільгосппризначення може призвести до суттєвих проблем як при створенні й функціонуванні тих чи інших інституцій на первинному і вторинному ринку землі, так і при залученні кредитів для потреб аграрного сектора.
Одне із ключових завдань у розв'язанні цих проблем – необхідність вирішення низки питань, пов'язаних з мораторієм на продаж-купівлю земель сільськогосподарського призначення, грошової оцінки таких земель, ефективності використання земельних угідь сільськогосподарського призначення орендарями, прибутковості земельних ділянок.
Світовий досвід свідчить, що сільгосптоваровиробники для залучених кредитних ресурсів здебільшого використовують наявні у них землі сільськогосподарського призначення. Тобто, задля залучення більших обсягів кредитів до аграрного сектора, землі сільськогосподарського призначення повинні отримати статус товару.
За даними Держкомзему, із 60,4 млн. гектарів українських земель 70% (41,8 млн. га) – мають сільськогосподарське призначення. Близько 90% всієї площі сільськогосподарського призначення розпайовані, й у більшості селян є державні акти на земельні паї. Лише 10% сільськогосподарських земель належать місцевим радам. У державній власності залишилось 49,1% усіх земель, у приватній власності громадян перебуває 50,7%, у власності юридичних осіб – 0,2%. Причому сільськогосподарські угіддя невпинно скорочуються, найсуттєвіше і швидше за всіх – у Київській області.
В Україні офіційно продавати та купувати землю сільськогосподарського призначення не можна. До 2001 року це забороняв Земельний кодекс УРСР. З 2001 року – в Земельному кодексі України мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення прописаний до 1 січня 2005 року, потім – до початку 2007 року. На початку жовтня 2006 року Верховна Рада в першому читанні прийняла законопроект, яким вільний продаж земель ведення сільського товарного виробництва відкладається до 2008 року. Деякі депутати запропонували продовження мораторію до 2012-го і навіть до 2015 року.
З одного боку, чинне правове поле не сприяє скасуванню мораторію. Із 38 законів, необхідних для функціонування ринку землі, прийнято лише 15. Законодавчо не врегульовано права і обов'язки покупців землі, стандарти визначення її вартості, обмеження площі угідь на одного власника тощо. Й донині не прийняті закони «Про ринок земель», «Про сільські громади щодо регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення» і т.д. З іншого боку – правовий вакуум створив сприятливі умови для спекуляцій і шахрайства із землею, а відтак відтерміновує довгострокове кредитування сільськогосподарських товаровиробників.
Паї та оформлені Держкомстатом акти на право власності на землю активно продаються. Українська мережа Інтернет заповнена оголошеннями про продаж сільськогосподарської землі. Вкрай розвинений чорний ринок навколо столиці: тут землю скуповують, аби змінити її цільове призначення та будувати окремі будинки, котеджні містечка й виробничі приміщення.
Частіше за все така земля відчужується за допомогою свідоцтв про право на спадщину. Господар земельного паю оформлює у нотаріуса свідоцтво, яким призначає покупця (часто ріелтера) спадкоємцем. На основі цього свідоцтва посередник в місцевих органах влади отримує новий державний акт на землю і … може звернутися до сільради з проханням змінити цільове призначення землі з «ведення сільського товарного виробництва» на «особисте сільське господарство». З таким статусом земля потрапляє на відкритий ринок, де її можуть купити приватні особи і підприємства.
Іноді торгівці землею застосовують менш хитромудрі схеми: сподіваючись на зняття мораторію, датують угоди про купівлю паїв чи держактів 1 січня 2007 року чи скуповують землі за договором оренди, який укладається на сто років з правом викупу землі після зняття мораторію.
Не мають права купувати і отримувати у спадщину землю сільськогосподарського призначення громадяни інших країн. Хоча й цю заборону легко обходять: землі для нерезидентів мають змогу придбати українські поручники. Деякі посередники відкрито рекламують свої послуги в Інтернеті: пропонують допомогти інвесторам у межах чинного законодавства стати власниками сільськогосподарської землі у конкретних регіонах за бажанням замовника.
Неконтрольоване державою скуповування сільськогосподарських земель – не єдиний побічний ефект мораторію і відсутності земельного законодавства. Серйозну проблему становлять і самовільні захоплення земель сільськогосподарського, лісогосподарського і заповідного призначення. Причому, донедавна єдиним запобіжним заходом проти такого злочину був штраф. Кримінальну відповідальність (позбавлення волі на термін від півроку до 6 років) за захоплення землі Верховна Рада України ввела лише у вересні 2006 року. Наприклад, тільки в Криму втрачено близько третини заповідних земель і зафіксовано 8,5 тис. випадків самозахоплення земельних ділянок. За даними Держкомзему, за перші шість місяців 2006 року виявлено 31 тис. порушень земельного законодавства.
Важливо те, що Земельний кодекс класифікує землі особистого сільського господарства (ОСГ) як сільськогосподарські. Водночас мораторій на продаж розповсюджується лише на землі з призначенням «ведення сільського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва». Прямої заборони на продаж земель ОСГ у пункті 15 перехідних положень Земельного кодексу нема. Такою неврегульованістю і користуються підприємливі посередники. Змінити цільове призначення не просто. Такі схеми торгівлі землею доволі рентабельні. На продажу ділянки в 4 гектара ріелтери заробляють від 10 до 100 тис. доларів США в залежності від регіону. У селян паї купують за копійки: торік генеральне доручення на управління ділянкою коштувало 100-200 доларів США.
На тіньовому ринку сільськогосподарська земля дуже дешево продається селянами і дуже дорого – посередниками. Відсутність регулювання на ринку ціноутворення (мінімальної й максимальної ціни землі для кожного регіону) дозволяє земельним спекулянтам фіксувати надрентабельність. Протягом останніх років вартість землі б'є рекорди. Так, в Київській області, де земельними ділянками торгують надзвичайно активно, ціна сотки сягає шести тисяч доларів. При цьому, через те що ринок залишається в тіні, місцеві бюджети недоотримують від купівлі-продажу землі значні суми, які мали б надходити як різноманітні податки і збори.
Тобто, мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення – фікція, оскільки на практиці існує безліч легітимних способів отримати доступ до цієї землі. З точки зору земельної політики доцільним було б регламентувати обіг земель. Зокрема, встановити мінімальну цінову межу, щоб не допустити скуповування землі у селян за безцінь.
Важливо усвідомити незворотність урбанізації. Метр землі комерційного призначення створює набагато більшу додану вартість, ніж метр сільськогосподарської землі. Так, в одному торговому центрі супермаркету на п'яти гектарах працюють чотириста людей, а в сільському господарстві на п'ятдесяти гектарах можуть бути зайняті лише кілька селян. Тому іноді зміна цільового призначення землі буває економічно виправдана, оскільки сільське господарство – це інвестиційно менш приваблива галузь. Житлові мікрорайони, котеджні містечка, магазини і підприємства приносять і економіці, і місцевим бюджетам більшу доходність, ніж забур'янена рілля. Велика кількість сільськогосподарських земель взагалі ніким не використовується. Майже 30% громадян, що успадкували земельні паї, живуть в містах. Ще 15% власників паїв – пенсіонери-одинаки, яким нікому передати земельні ділянки у спадщину. В умовах мораторію ці люди не можуть конвертувати свої паї в гроші.
Продовження читайте в наступних номерах
