КРЕДИТУВАННЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ТОВАРОВИРОБНИКІВ: ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ

18 May, Розділ Аналітика, переглядів 6 012

Росії земля сільськогосподарського призначення не була товаром до прийняття Земельного кодексу в 2001 р. Нині земельні відносини в Росії регулюють органи місцевого самоврядування: в кожній області своє земельне законодавство. Мораторій на купівлю-продаж землі діє лише в регіонах із самими родючими землями, наприклад, в Краснодарському та Ставропольському краях.

У Білорусі, Туркменістані та Узбекистані не можна відчужувати не лише земельні паї, але і права користування. В Казахстані й Таджикистані оренда дозволена, та торгувати земельними ділянками – ні. Всі землі дозволено продавати в Арменії, Грузії, Азербайджані, Молдові. В Естонії, Угорщині і Латвії заборонено купівлю землі іноземцями та юридичними особами. Обмеження на продаж сільськогосподарських земель не типові для країн Центральної і Східної Європи. Вільна торгівля землею в 1990-х роках була заборонена лише в Албанії. В усіх інших країнах регіону землями сільськогосподарського призначення торгують давно, а найбільш успішно – в Польщі. Тут у деяких воєводствах вартість гектара перевищила західноєвропейський рівень. Прогнози масової скупки польських земель іноземцями після вступу країни до ЄС не справдились. Західноєвропейці купили трохи більше однієї тисячі гектарів земель сільгосппризначення.
В Україні ще одна проблема – оренда земель на короткі строки. Терміни угод оренди земельних часток (паїв) в Україні: від 1 до 3 років – 23,6%; від 4 до 5 років – 61,8%; від 6 до 10 років – 11,9%; більше 10 років – 2,7%.
З власниками паїв орендарі розплачуються натуральною продукцією і не витрачають коштів на підвищення якості земель. Як результат, ґрунти деградують, втрачають продуктивність. Найстрашніше, що відбувається з сільськогосподарською землею – її обезкровлення і виснаження. Землею володіє не власник, а той, у кого є фінансові можливості – орендар. Часто він поводить себе хижо: орендує пай, 2-3 роки поспіль засіває його високорентабельною культурою, максимально виснажує ґрунт, а потім бере в оренду іншу ділянку. Надлишок землі дозволяє орендарю не турбуватися про підтримку родючості ґрунту.
Динаміка росту орендної плати не відповідає динаміці росту цін на землю. За останні півтора роки орендна плата помітно виросла лише в Черкаській і Кіровоградській областях – регіонах, де фермерство найбільш рентабельне.
Проблеми в Україні і з нормальною грошовою оцінкою землі: враховується лише якість ґрунтів, а ринкові фактори до уваги не беруться, тому нормативна оцінка є заниженою. За даними "Держкомзема" нормативна вартість землі сільгосппризначення складає 365 млрд. гривень. Сільськогосподарські землі оцінені ще в 1995 році, їх вартість щорічно індексується з урахуванням інфляції. За нормативною грошовою оцінкою на 1 січня 2006 р. гектар земель сільгосппризначення в середньому коштує: рілля – 9525,9 грн., багаторічні насадження – 35527,8 грн., сінокоси – 4697,9 грн., пасовища – 2854,8 грн. Саме такі ціни зараз використовуються в різноманітних господарських операціях, є стартовими при продажу землі на аукціонах, виходячи з цього розраховується орендна плата за землю і сплачуються податки.
Заважає адекватному ціноутворенню і відсутність земельного кадастру. Тобто систематизовані дані й документи про земельні ділянки та всім, що на них розташовано. Вони включають кадастровий номер земельної ділянки, його координати, адресу, площу, цільове призначення, грошову оцінку, дані про забруднення, якість ґрунту, агротехнічну групу. До картографічної частини кадастру входять індексна карта і кадастровий план з контурами й індивідуальними номерами ділянок. Інформаційна база кадастру надзвичайно важлива для ціноутворення, оподаткування, кредитування. Україна – єдина із країн СНД, в якій прийняли закон "Про державний земельний кадастр".
Класифікатор цільового призначення земель виданий ще в 2000 р. Документ чітко визначає категорії земель, їх функціональне використання, цільове призначення і порядок його зміни. Але юридичної сили він все ще не має, оскільки в Україні не проведено зонування земель. Тобто відсутній графічний план розподілу земель за формою власності (приватні, комунальні, державні землі) і цільового призначення. Місцеві ради буває розпоряджаються землями, які не віднесені ні до комунальної, ні до державної власності, а також можуть за своїм розсудом змінювати їх цільове призначеня. Як відмічає академік УААН А. Третяк: "В розвинутих країнах землі чітко зоновані за цільовим призначенням. У нас не проводиться ні зонування, ні планування їх можливого використання. Через таке хаотичне розташування земельних ділянок різного призначення втрачає бюджет".
Ще один аспект, який привертає увагу, – небезпека, що при включенні землі в товарний обіг, ціни на неї обваляться, оскільки землевласники-городяни і пенсіонери почнуть продавати ділянки. Це може статися лише у тому випадку, якщо б сільськогосподарська земля купувалась виключно для ведення фермерського і сільськогосподарського виробництва. Крім того, у випадку відміни мораторію до подорожчання землі, це може призвести прихід в Україну закордонних аграріїв, яких можуть привабити дешевизна землі й робочої сили.
За сьогоднішньої практики зміни цільового призначення землі, обвал цін представляється малоймовірним. Швидше за все, навпаки: вартість землі збільшуватиметься прямо пропорційно росту цін на нерухомість. Після відміни мораторію ціни на землю не впадуть. Сільськогосподарські угіддя – недооцінені. Гектар ріллі оцінюється "Держкомземом" не менше ніж в 2 тисячі доларів. У Польщі земля гіршої, ніж наша, якості коштує не менше сорока тисяч доларів за 1 га. У день відміни мораторію ціни не зростуть до польських, але будуть прямувати до цього рівня. Помноживши сорок тисяч доларів на загальну площу угідь, отримаємо цифру, яку сьогодні можна вважати реальною ринковою вартістю наших сільськогосподарських земель. Після відміни мораторію вартість землі може знижуватися лише за документами.
В Україні відбувається безконтрольна приватизація землі. У лютому Верховна Рада спробувала взяти ситуацію під контроль і прийняла Закон "Про внесення змін в Земельний кодекс України", відповідно до якого всі угоди про продаж земельних ділянок (у т.ч. і довіреності), укладені під час мораторію, після його відміни визнаються недійсними. Селяни, які продали свої ділянки, можуть про це і не знати. У всякому випадку на це розраховують торгівці. Втім, можливо після відміни мораторію суди будуть "завалені" позивами: колишні землевласники вимагатимуть деносування угод.
Щоб відмінити мораторій, необхідно прийняти Закон "Про ринок землі", створити єдину систему державної реєстрації прав на нерухомість майна і їх обмеження. "Держкомзем" й досі не розробив і не подав Уряду жодного законопроекту, не дивлячись на два Укази Президента, видані у листопаді 2005 р. і червні 2006 р. Неспішність держави у формуванні прозорого ринку землі зрозуміла. Ціна питання – трильони доларів ринкової вартості землі сільськогосподарського призначення. В мораторії зацікавлені орендарі, які дешево орендують паї і ще й отримують дотації. А також земельні спекулянти: без мораторію вони не зможуть за безцінок скуповувати у селян землю. Мораторій швидше всього буде продовжений. Отже, на невизначений термін відкладається модернізація галузі, залучення аграріями додаткових кредитів й інвестицій. Відміна ж мораторію може запобігти надмірному зосередженню землі в одних руках. Спекулятивний ажіотаж навколо землі заспокоїть установлені регіональні мінімальні й максимальні ціни на землю, а також обмежить зміну цільового призначення земель.
Отже, допоки не буде створено умов для стабільної прибуткової діяльності сільськогосподарських виробників, використання землі в якості забезпечення повернення кредитів може призвести до довгострокових негативних соціальних наслідків у вигляді масового позбавлення сільгоспвиробників своїх земель та формування за рахунок цих земель латифундій.
На даному етапі одне з головних завдань розвитку земельного ринку – створення належної законодавчої бази, яка б відповідала прогресивним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Тобто, необхідними передумовами становлення та розвитку кредитування під заставу сільгоспугідь є: формування правового поля оцінки, обліку, застави, відчуження земель сільськогосподарського призначення; формування загальнодержавної системи контролю за ефективним використанням сільськогосподарських земель та дотримання природоохоронного законодавства.
Припинення дії мораторію на відчуження земельних ділянок для ведення товарного виробництва створить умови для більш ефективного використання земель сільськогосподарського призначення, сформує підґрунтя для підвищення ліквідності основного активу сільськогосподарських підприємств. З іншого боку, зменшення ризику неповернення банками власних коштів сприятиме зменшенню вартості кредитів, що позитивно вплине на кредитування сільського господарства.
Для сільгоспвиробників кредитування під заставу земель є джерелом кредитних ресурсів, повернення яких залежить від ефективного використання земельних ділянок, тобто рівня продуктивності сільськогосподарського вирбництва, стимулюючим фактором до впровадження сучасних технологій землекористування. Застосування кредитування сприятиме стабілізації розвитку сільського господарства. І саме розвиток кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення спроможний надати новий потужний поштовх у розвитку аграрного сектора економіки, оскільки дозволить залучити значні грошові ресурси у його розвиток.

Олена ГУДЗЬ,
к.е.н., старший науковий співробітник ННЦ "Інститут аграрної економіки" УААН