- Держсільгоспінспекція виявила факт перевищення посадовцями повноважень
- Використання земельних ділянок
- Експерт пропонує закріпити мінімальні терміни оренди землі
- Уряд продовжив термін реєстрації держактів на землю
- ЯК НЕ ДАТИ СЕБЕ ОШУКАТИ ПРИ ДОВГОСТРОКОВІЙ ОРЕНДІ ЗЕМЛІ
Аудит земельного банку
Ведення
бізнесу в Україні – справа непроста, адже у більшості сфер існує досить
серйозна конкуренція. Крім того, постійні реформи, безліч складних і заплутаних
бюрократичних процедур, складне воєнно-політичне становище країни перетворюють
підприємницьку діяльність на складну і непередбачувану справу.
Проте є напрямок діяльності, який має неабиякі перспективи і може принести реальні доходи. Мова - про аграрний бізнес, найуспішніший в Україні на сьогоднішній день.
Аграрії – це золота жила вітчизняної економіки, що забезпечує робочими місцями мільйони громадян, а податками – державу. Завдяки широкому експорту сільгосппродукції в Україну надходить валюта, яка зміцнює хитке становище гривні, стримуючи її від ще більшого падіння. Тож можна стверджувати, що агробізнес нині найбільш платоспроможний та стійкий до усіляких зовнішніх потрясінь.
Але і цей вид бізнесу зараз переживає неоднозначні часи. З одного боку, в нього за останні декілька років було вкладено чималі інвестиції, які раніше б пішли на розвиток металургії чи інших галузей економіки. З іншого боку, зважаючи на шалену конкуренцію останніх років, дрібним і середнім фермерським господарствам усе важче «втриматися на плаву» й боротися з крупними агрохолдингами.
Нині триває жорстка боротьба за землю між досвідченими учасниками агробізнесу та новачками, а також між дрібними й крупними підприємствами. Панацея від усіх бід одна – добросовісне та організоване ведення справ з додержанням всіх норм законодавства та належно оформленою документацією. У такому випадку, навіть якщо справа дійде до судових спорів, вам буде набагато легше доводити свою правоту.
Наводити лад у своїй документації треба із договорів оренди землі. Комплекс заходів, спрямованих на складання реєстру договорів оренди землі (пайовиків-орендодавців), формування їх по формам, які застосовувалися на підприємстві у різний час, виявлення ризиків і приведення документів до вимог чинного законодавства, називається аудитом земельного банку.
Земля у агропідприємства може перебувати у власності або в користуванні (в постійному користуванні чи в оренді/суборенді). Дані відносини регулюються Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі». Стаття 1 цього закону визначає оренду землі як «засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності».
Договір оренди землі – це документ, за яким орендодавець зобов'язаний за певну плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог чинного земельного законодавства.
Як же зрозуміти, чи правильно було укладено вже існуючі договори? Це зовсім нескладно, треба тільки знати декілька ключових моментів.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально, але це не є обов’язковою умовою. Починаючи з 5 квітня 2015 року, стаття 15 Закону України «Про оренду землі» визначає три істотні умови, які повинні бути прописані у даному документі:
1.Об’єкт оренди: зазначається кадастровий номер земельної ділянки, її місце розташування та розмір.
2.Строк дії договору оренди.
3.Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Ще один важливий момент – договір повинен відповідати законодавству, чинному на момент його укладення. Це пов’язано із загальновизнаним принципом права, який зазначає, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Ще одне актуальне питання: чи існує обов’язкова типова форма для договорів оренди землі? Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. №220 затверджено таку типову форму, однак дана постанова давно вже не оновлювалася, а сама форма договору вже неактуальна і не повністю відповідає нормам чинного законодавства. Тому, по суті, її зараз не використовують, і це не є порушенням. Зазвичай підприємство розробляє свою власну типову форму договорів, так набагато простіше їх систематизувати та орієнтуватися в їхньому змісті.
На який же термін можна взяти землю в оренду? Це дуже важливо для планування господарської діяльності агропідприємства. На сьогоднішній день законодавство дає на це запитання чітку відповідь – від 7 до 50 років. Це прописано у змінах до статті 19 ЗУ «Про оренду землі», що визначає термін, на який можна укладати договір оренди землі на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства.
Це означає, що неможливо здати свою землю в оренду на 2-3 роки, мінімальний строк прописаний чітко – 7 років. У принципі, дана норма закону вигідна фермерам і власникам інших агроформувань, адже дозволяє здійснювати більш-менш довготермінове планування своєї діяльності. Якщо у договорі вказано інший строк, його точно можна оскаржити в суді, бо він прямо суперечить закону. До того ж, такий договір неможливо буде зареєструвати.
Із вищезазначеного випливає інше важливе питання: з якого моменту починається відлік часу, тобто коли земельна ділянка вважається переданою в оренду? Стаття 17 того ж таки ЗУ «Про оренду землі» вказує, що об’єкт вважається переданим орендодавцем орендареві з настання моменту реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Тобто лише зареєстрований договір має юридичну силу. Також це питання регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 р.№1952-IV, який викладений у новій редакції 1 січня 2016 р., та Постановою Кабінету Міністрів України«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 р. №1127.
Отже, для чого взагалі підприємству потрібен земельний аудит? Відповідь проста – це елементарне наведення порядку у своїй документації, без якого легко через неуважність або від незнання потрапити у халепу. Основні активи агропідприємства – земля, розповсюджена назва – земельний банк, проаналізувавши який можна легко з’ясувати реальний стан справ. За висновками аудиту визначаються слабкі сторони компанії та отримуються цілком дієві рекомендації на майбутнє від професіоналів.
Своєчасний та якісний аудит земельного банку дуже корисний для підприємства. Він забезпечує гарантіями законності користування землею, що дозволяє спокійно на ній господарювати і не боятися, що завтра хтось прийде і збере ваш урожай, а ви навіть нічого не зможете довести у суді. Інформація – це головна зброя у сучасному світі, тому треба вміло і своєчасно нею користуватися. Не варто сподіватися, що якщо ви довгий час обробляєте цю землю, вона автоматично стає вашою. У будь-який час хтось інший захоче її узаконити, тому не втрачайте дорогоцінний час, а оформлюйте договори оренди згідно з вимогами законодавства.
Ольга
Купріянова, директор Юридичної компанї «Справа Честі»
Контакти:
Тел: +38050858 74 95, +38 097 013 93 12
